„Unser Ziel ist es, zum Erreichen der Klimaschutzziele den Wandel in der Immobilienbranche aktiv voranzutreiben, anstatt nur darauf zu reagieren. Innovative Tools wie Predium ermöglichen uns dies durch KI-gestützte Analysen und Simulationen, die komplexe Portfolios steuerbar machen und gleichzeitig Zeit und Kosten reduzieren.“
Das Unternehmen
Die Schiffszimmerer-Genossenschaft verwaltet rund 470 Wohngebäude größtenteils aus den 1970er Jahren – ein typischer Bestand, wie ihn viele Immobilienunternehmen kennen. Die Ausgangslage war geprägt von dezentralen, unvollständigen Daten zu Gebäudehülle, -technik und Verbräuchen. Energieausweise liegen zwar vor, aber zentrale, digitale Transparenz über den energetischen Zustand des Gesamtportfolios und die CO₂-Bilanz fehlt.
470 Gebäude
in der Verwaltung
13 kg CO₂ e/m²a
durchschnittliche CO2-Intensität
109 kWh/m²a
durchschnittliche Endenergie
Die Zahlen zeigten deutlichen Handlungsbedarf:
- Durchschnittliche Endenergie: 109 kWh/m²a (gesamt: 78 Mio. kWh/a)
- Durchschnittliche CO₂-Intensität: 13 kg CO₂e/m²a (gesamt: 9 Mio. kg CO₂e/a
- Energieversorgung: 65 % Fernwärme, 38 % Erdgas, 7 % Strom
- Energieeffizienzklasse: D
Die Herausforderung
Herausforderungen ergaben sich insbesondere bei der Festlegung von Zielparametern: Unterschiedliche Vorgaben aus EU-Gebäuderichtlinie, Hamburger Klimaschutzgesetz und Gebäudeenergiegesetz GEG erschwerten die Priorisierung. Hinzu kamen Unsicherheiten bei der finanziellen Planbarkeit und der Integration von Förderprogrammen. Zu unklarer Regulatorik und fragmentierten Daten kommen begrenzte Budgets – und der Druck, Mieter und Umwelt zu entlasten.
„Wir wollten nicht mehr im Nebel stochern, sondern gezielt steuern. Die mit Predium geschaffene digitale Transparenz über unser gesamtes Portfolio hinweg ist für eine ganzheitliche strategische Ausrichtung essentiell.“
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Der Wendepunkt: Vom Datenchaos zum digitalen Zwilling
Gemeinsam mit Predium startete die Genossenschaft ein Innovationsprojekt: Alle verfügbaren Gebäudedaten – inklusive Schutzbedürfnisse wie Denkmalschutz und Milieuschutz – wurden mithilfe der Energieausweise in Predium angelegt und zentral digitalisiert. Die KI von Predium ergänzte fehlende Angaben zu zum Beispiel Heizsystemen und Gebäudehülle und erstellte einen digitalen Zwilling für jedes Gebäude. Plötzlich war sichtbar, wo die größten Hebel für CO₂-Reduktion und Effizienz liegen.
Automatisierte Analysen ermöglichten die Auswertung von Endenergie, CO₂-Intensität, Energieeffizienzklasse und Energieträgern auf Portfolio- und Gebäudeebene. Auf dieser Basis wurden Zielparameter für eine erste Dekarbonisierungsstrategie bis 2030 definiert:
- CO₂-Intensität senken
- Wechsel von fossilen zu erneuerbaren Energieträgern
- Steigerung der Energieeffizienzklasse
Quick Wins und gezielte Investitionen
„Wir erzielen schnelle Ergebnisse mit wenig Aufwand und schaffen gleichzeitig die Basis für eine langfristig profitable und nachhaltige Steuerung unseres Portfolios.”
Um alle Unternehmensbereiche von der neuen digitalisierten Herangehensweise zu überzeugen, sind schnelle Erfolge entscheidend: Kleine, fokussierte Maßnahmen mit unmittelbarer Wirkung überzeugen die Stakeholder.
Cluster-Analyse: Predium identifizierte 71 Gebäude mit besonders hohem CO₂-Ausstoß und fossiler Energieversorgung. Für diese Teilgruppe wurden gezielt Maßnahmen geplant, da ein vollständiger Umbau des gesamten Portfolios innerhalb von fünf Jahren finanziell nicht realisierbar war.
Maßnahmen-Simulation: Verschiedene Sanierungsszenarien wurden durchgespielt, Investitionskosten und Fördermöglichkeiten automatisch berechne, und die effizienteste Maßnahmenkombination identifiziert. Die Software schlug geeignete Maßnahmen zur CO₂-Reduktion vor, die anschließend durch Erfahrungswerte und gebäudespezifische Kenntnisse ergänzt wurden. Die bereitgestellte Investitionsschätzung diente als Grundlage für die Budgetplanung.
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Das Ergebnis: Wertsteigerung für alle
Die Kombination von energetischer Sanierung und ohnehin anstehenden Instandhaltungen (z.B. Dach + PV-Anlage) brachte unerwartete Synergien und zusätzliche Einsparungen. Die Umsetzung der Maßnahmen zeigt bereits deutliche Erfolge, die laufenden Kosten für Mieter und Betreiber sinken nachhaltig.
- CO₂-Intensität: -650.000 kg CO₂e bis 2030 (bei Sanierung von nur 10 % des Bestands)
- Primärenergie: -11 %
- Endenergie: -4 %
- Kosteneinsparung: Spürbar weniger Energie- und CO₂-Abgaben für Mieter und Genossenschaft
Blick nach vorn: Skalierbarkeit und Zukunftssicherheit
Die Schiffszimmerer-Genossenschaft ist heute in der Lage, ihr gesamtes Portfolio datenbasiert zu steuern, Investitionen zu planen und regulatorische Anforderungen flexibel zu erfüllen. Die digitale Plattform wächst mit – und macht die Genossenschaft zu einem der Vorreiter in Sachen Dekarbonisierung und Digitalisierung.
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Die Organisation
Die Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG ist als zweitälteste Wohnungsbaugenossenschaft in Deutschland eine traditionsreiche Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg. Mit einem Portfolio von rund 470 Wohngebäuden und insgesamt rund 9.000 Wohneinheiten setzt sie sich aktiv für die nachhaltige Entwicklung und Modernisierung ihres Bestands ein. Im Fokus steht die Senkung von Energieverbrauch und CO₂-Emissionen zum Erreichen der Klimaschutzziele – sowohl aus ökologischer Überzeugung als auch zur Entlastung der Mieter und zur Vorbereitung auf künftige gesetzliche Anforderungen. Für die digitale Transformation und Dekarbonisierung ihres Portfolios arbeitet die Genossenschaft eng mit Predium Technology GmbH zusammen.
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